Bij de aankoop van een woning komen soms ook roerende goederen kijken. Het gebeurt bijvoorbeeld dat de koper (delen van) het interieur overneemt. Dat heeft fiscale consequenties, inzonderheid voor de verschuldigde registratiebelastingen. Zorgvuldig het onderscheid maken tussen wat onroerend of roerend is, zal veelal belangrijk zijn. Welke impact heeft dit op de verschuldigde registratiebelastingen? En hoe neemt men één en ander best op in de verkoopovereenkomst?

Roerend vs. onroerend

Het is van belang goed op voorhand te weten wat roerend is en wat niet. Het antwoord is niet altijd eenvoudig en kan aanleiding gegeven tot betwistingen. 

In beginsel is alleen wat niet onmiddellijk vast zit en/of eenvoudig (zonder breekwerken of beschadigingen) verwijderd kan worden als roerend te beschouwen. Bij een klassieke verkoop van een woning blijft alles wat roerend is eigendom van de verkoper en moet dit uit het huis verwijderd zijn wanneer de koper formeel in het bezit komt van de woning, behoudens wanneer er tussen de partijen andere afspraken zijn gemaakt.

De keuken, badkamer en ingebouwde kasten zijn schoolvoorbeelden van zaken die men klassiek veeleer als onroerende bestanddelen van het huis dient te beschouwen. Het betreft immers goederen die door incorporatie/inlijving verankerd zijn in de woning of er op een blijvende wijze mee zijn verbonden.

Hetzelfde geldt voor de meest gangbare modellen van zonnepanelen. Want zonnepanelen die op het dak gemonteerd zijn kan men niet zonder beschadiging wegnemen. Dus, behoudens andersluidende afspraak in de verkoopovereenkomst, zijn zonnepanelen inbegrepen in de verkoop(prijs). Gaat het evenwel om modellen waarbij geen sprake is van vasthechting of integratie in het gebouw (bijvoorbeeld zonnepanelen in ‘bakken’ in de grond, zonnepanelen vastgehecht via een snoer, …), dan dient men deze als roerend te beschouwen. In dat geval zijn ze in beginsel niet begrepen in de verkoop van een onroerend goed, tenzij uitdrukkelijk wordt overeengekomen dat dit wel het geval is. In casu zullen ze dan als roerend worden meeverkocht.

Wat roerend of onroerend is, kan het voorwerp uitmaken van een feitendiscussie. Zo is er soms wel eens onduidelijkheid over het lot van de verlichting en bepaalde voorzieningen, zoals een vaatwasser, … Het spreekt voor zich dat koper en verkoper zich vooraf best een goed beeld vormen over wat al dan niet in de verkoop wordt meegenomen en daar goede afspraken over maken.

Verkooprecht

Indien er roerende goederen mee verkocht worden, doet men er goed aan om de prijs daarvoor af te splitsen van de prijs voor het vastgoed zelf. Dan kan door er een aparte verkoopovereenkomst voor op te maken of door een pro fisco-clausule op te nemen in de compromis. Sowieso belangrijk is dat de roerende goederen zorgvuldig opgelijst worden, zodat duidelijk is wat onder de afzonderlijke prijs valt. Anders dreigt men ruimte te laten voor discussie, tussen de partijen onderling of met de fiscus. In geval van een aparte overeenkomst hoeft deze niet geregistreerd te worden. Maar het is dan wel belangrijk om beide (aparte) verkopen nadrukkelijk aan elkaar te koppelen, zodat de verkoop van de meubels vervalt van zodra de verkoop van de woning afspringt.

Op meeverkochte roerende goederen zijn geen verkooprechten verschuldigd. Fiscaal is het dus voordelig om een deel van de totaal betaalde prijs voor roerende elementen te bestemmen. Zeker wanneer men daardoor bijvoorbeeld alsnog onder de grens van €200.000 zou vallen voor de rechtenvermindering (€220.000 in de centrumsteden en de Vlaamse Rand).

Toch is enige voorzichtigheid aangewezen. Want de fiscus heeft verschillende instrumenten achter de hand om te ruime schattingen, die niet in verhouding staan tot de werkelijke waarde, aan te vechten. Voornaamste daarvan blijft het inroepen van een tekortschatting op de prijs van de woning zelf. De belastbare basis voor het verkooprecht moet immers minimaal de normale (markt)waarde van het verkochte goed bedragen. Indien de prijs daar (na aftrek van het roerende gedeelte) manifest onder ligt, kan/zal VLABEL aanvullende rechten en een boete vorderen.

Zo kunnen koper en verkoper zich stevig verbranden indien zij louter om fiscale redenen wat te gretig zijn in het bepalen van een hoge verkoopprijs voor de roerende goederen, teneinde de verschuldigde verkooprechten te milderen. Daarmee gaat men immers voorbij aan een cruciaal principe van het Vlaams verkooprecht: er moet altijd betaald worden a rato van minstens de normale verkoopwaarde, ongeacht hoeveel roerende goederen er al dan niet mee overgedragen worden. Een zorgvuldige oplijsting van de roerende goederen is tevens belangrijk, zodat men richting de fiscus de prijs kan verantwoorden die ervoor wordt afgesplitst (als component van de totale verkoopprijs).